近年来，房地产业持续走低，又受到疫情侵扰，使得房地产业发展难上加难。但随着居民消费对电子商务需求的激增，使得人们对线上消费的依赖越来越重，生鲜配送、冷链需求、高标仓等物流需求暴增，使得物流地产热度直线上升，成为房地产业“脱虚转实”，“由轻到重”实现转型的新机遇。

2022年，又是一个魔幻年景。疫情持续两年后，全国多个城市今年又开始了称做全域静默的居家抗疫。当北上广深这些一线城市都轮番上演全城静默的硬核防疫戏码时，各行各业自然也陷入全体静默的停滞状态。房地产业自去年跌成狗后，再被一波波疫情收割，如今的惨状已经无需用语言来形容。全行业在供需两端都深陷疲软：需求端，在无休止地疫情侵扰下，购房者的收入预期和投资信心已极速衰竭，买房欲望降到历史低点。供应端，房屋总量过剩世人皆知。

在住宅地产和商业地产赛道上，早已拥挤不堪，红海竞争的结果就是极度地内卷。对开发商而言，以往驾轻就熟的住宅和商业地产开发，在今年都有点玩不下去的感觉。但是要看到，危机，危机，从来都是危险和机遇并存。回过头来对房地产业进行全盘观察，会发现这些年的行业主旋律，除了“房住不炒”的一贯提法，“脱虚转实”，“由轻到重”也是房地产悄然进行的大转变。

当房地产行业从黄金时代走向白银时代，再到现在的黑铁时代。基于高周转、轻资产的短平快式开发套路，正逐渐失去立足点。建立在长期主义理念上的投资运营开发模式，所获得的回报和增值越来越具吸引力。落实到细分领域，住宅和商业地产销售周期不断拉长，利润率一降再降。而工业地产、物流地产等重资产类房地产的成长性和收益率一路向上，行业机会不断凸显。

如果不是传统房地产百无聊赖的乏味行情，笔者并不会认真去关注产业地产这个新大陆。对产业地产研究得越深入，越是对其中的增长潜力和收益前景感到惊奇。

在房地产各物业门类中，投资回报率的，并不是大众想象中的豪宅，写字楼或者购物中心，而是物流地产。据世邦魏理仕统计，2019年，北京、上海等一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%，远高于商业地产4%-5%和住宅地产2%-3%的回报率。

物流地产投资回报率在房地产行业脱颖而出，高于住宅和商业地产的现象，不仅出现在一线城市，在全国大城市中也是普遍规律。

物流地产是一个范围较广的领域，包含仓储、物流、配送，普通仓、高标仓、冷链仓等多个类别。物流地产中，冷链物流又以其遥遥的投资回报率笑傲行业内其他门类。以新三板市场挂牌冷链企业为样本，冷链物流行业毛利率大致处于10%-30%区间。这样的投资收益率，无论在江河日下的房地产业，还是产能过剩的实体产业都是令