自 " 三道红线 " 政策颁布后，房地产生意就变得越来越难做了。其中，依赖于银行贷款扩大规模的华夏幸福和恒大，都陷入了严重的债务危机。

但是，房地产只是地产领域中的一个垂直赛道。继续用拿地盖楼的思路来做地产，是没有想象力的。更何况，传统的房地产企业已经是被沉重的债务压得苦不堪言。

京东、顺丰、中通等快递公司入局地产，不是要盖楼，而是要盖仓库。他们做的不是房地产，而是物流地产。相比于拥挤不堪的房地产市场，物流地产在中国仍然是一片蓝海。很多人可能都不懂，什么是物流地产？简单地说，就是拿地，盖仓库，再把仓库出租给物流公司。仓库是物流产业链中的核心资产，也是电商供应链中的基础设施。在我国电商产业持续发展，不断深入的当下，物流企业对仓库需求极大，每年都需要支付巨额的仓库租金。对京东、顺丰、中通等快递公司而言，做物流地产有着三大优势。

一是，整合物流地产仓库。当前，中国物流地产面积达 5.99 亿平方米。但优质物流设施只有 5%。绝大部分物流地产都处于分散，低端的状态中，缺乏智能化技术改造。像京东、顺丰、中通等快递公司拥有**的智能化仓储技术，能够对物流仓储进行系统化的技术升级，全面提升中国物流地产的服务效率和服务质量，从而提升物流地产的商业价值。二是，物流地产是物流产业中的关键一环。快递公司自营物流地产，能够极大地降低租金成本。三是，国家政策扶持。在 2020 年，国家就启动了物流地产证券化的试点工作，允许物流地产证券化。

这能极大地降低物流地产开发的资金压力。在这一政策支持下，京东成立了首支物流地产开发基金，引入阿联酋主权投资公司穆巴达拉和新加坡主权财富基金 GIC，作为核心投资者，资产管理规模超过 30 亿。而在今年 5 月份，顺丰房托也成功登陆港交所。从以上就能看到，相比于房地产，物流地产完全就是一片蓝海。市场需求大，增长潜力足，还有国家政策扶持，物流地产充满了想象空间。物流地产和房地产大的不同就在于，它是通过增值服务来实现获利，而房地产则完全依赖于资产升值。

买房致富，不过是把房价的压力从一代人转移到另一代人。但物流地产，根植于中国电商产业供应链，赚的是产业服务的钱。而物流地产大多位于偏于郊区，也能盘活闲置土地资源。当快递公司接连切入物流地产领域时，可实际上， 中国物流地产大的玩家，仍然是传统房企。万科早在 2018 年 4 月，就联合高瓴资本、厚朴资本、中银集团收购了全球大物流地产公司——美国普洛斯公司。

在此笔收购案完成后，万科成为普洛斯公司大单一股东，持股 21.4%。表面上，京东、顺丰、中通切入地产领域，要抢夺房企的蛋糕，可实际上，房企早就成了中国物流地产中的巨无霸。